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案情简介：2014年，韩某以自己名下房产4年前被父亲擅自售予崔某为由，诉请判令崔某返还。

*认为：

根据*查明事实，韩某、韩某父、孙某三人于2010年在当地派出所辖区共同居住，办理过暂住证明，并曾在当地合意买卖房屋。韩某父银行账户期间多次支取大额款项。韩某期间在账户存入大额款项。韩某外出工作前，与父母一直在涉案房屋共同居住生活。韩某外出工作后，与父母联系密切，交流正常。韩某在审理期间坚持称期间“一直在外地工作，父子关系不好，长时间不联系”主张与查明客观事实相矛盾，且并未作出合理解释。

出卖房屋系日常生活中重大处分事项，根据日常生活经验，韩某父决定处分涉案房屋以及决定房屋出卖方式与价格等，与家庭成员必定经过一个协商过程，韩某作为家里未婚成年人、共同生活一方，对于父亲出卖自己名下房屋意图和行为应当知悉。

根据查明事实，韩某父在出售涉案房屋前曾贴过出售广告，韩某父家因韩某参加工作而宴请宾客，宴客时韩某在家，当时出售广告已张贴出来。

结合韩某曾委托韩某父申请、代取房屋所有权证行为看，韩某在本案审理期间坚持的父亲“背着自己将涉案房屋出售，本人并不知情”的主张显然不符常理，且无相关证据证明。韩某对在自己账户卖房收款同日出现的同等数额重大收支情况，韩某、韩某父庭审中仅辩解两笔款项没有关系，并未作出合理解释。

崔某购买涉案房屋时主观是善意的，支付了合理对价，至韩某提起诉讼时已实际占有、使用涉案房屋达4年之久。根据证据优势原则和日常经验，可认定韩某当时对韩某父与崔某买卖涉案房屋情况是知情和认可的，并以自己行为对房屋买卖作出了真实意思表示，符合有权代理的法律要件，韩某父对涉案房屋是有权代理韩某进行处分的，韩某应对代理人韩某父行为承担民事责任。判决驳回韩某诉请。

实务要点：房屋买卖是否无权代理还是有权代理，应根据证据优势原则和日常生活经验法则，正确认定当事人之间买卖涉案房屋行为的知情和认可情况，确认当事人的真实意思表示。

在违约责任的界定上，主要是实现违约金的补偿性。在此同时，在个案的处理上也应体现一定程度的惩罚性，应妥善平衡两者之间的关系，避免畸高畸低违约金造成的事实上的不公平。在审判实践中，对如何适用违约金和赔偿可得利益争议很大。我们认为，赔偿可得利益损失和支付违约金均是违约方应当承担的违约责任形式，可得利益的性质纯粹是弥补损失，而违约金则兼具弥补损失和惩罚违约方的性质，但侧重于弥补损失。如果合同约定有违约金且该违约金足以弥补损失，*一般不应再支持可得利益损失。

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