四川哪家酒店评估费用

重庆海润价格鉴证评估有限公司

②、把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据客房、餐饮、会议、娱乐等各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有净收益相加。
星级酒店评估思路及估价方法的选择:

根据《房地产估价规范》，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

据此，对于已取得相关权属文件、正常运营的高星级酒店，由于在市场上很少有整体买卖交易案例，且所在地理位置往往较佳，在建成投入运行后每年都能产生稳定的收益，对于市场价值的求取，因估价对象为收益性房地产，在基本评估方法的选择上只有收益法适合，故收益法应作为星级酒店类房地产的首要评估方法。又由于酒店类房地产买卖案例较少，市场比较法尚不具备使用条件，难于选择市场法进行价值评估，而长期趋势法以及路线价法根本就不具备使用的技术条件。故选用成本法作为*二种方法对酒店的整体价值进行估价，只有成本法在理论上是一的*二种评估方法。同时对房地产抵押价值评估时运用成本法也是谨慎评估的一种体现。

综上所述，在实际估价作业中，星级酒店评估的一般评估方法有收益法和成本法。
收益法计算公式： V=a÷（r-g）×[1-（1+g）n/（1+r）n]
其中： V表示房地产价格； a表示房地产**年年纯收益；
r表示房地产报酬率； g表示房地产收益年递增比率；
n表示房地产的有效使用年限；
在星级酒店实际估价中，估价对象的净收益的一般采用*二种方法来求取。
据此，对于已取得相关权属文件、正常运营的高星级酒店，由于在市场上很少有整体买卖交易案例，且所在地理位置往往较佳，在建成投入运行后每年都能产生稳定的收益，对于市场价值的求取，因估价对象为收益性房地产，在基本评估方法的选择上只有收益法适合，故收益法应作为星级酒店类房地产的首要评估方法。又由于酒店类房地产买卖案例较少，市场比较法尚不具备使用条件，难于选择市场法进行价值评估，而长期趋势法以及路线价法根本就不具备使用的技术条件。故选用成本法作为*二种方法对酒店的整体价值进行估价，只有成本法在理论上是一的*二种评估方法。同时对房地产抵押价值评估时运用成本法也是谨慎评估的一种体现。
根据《房地产估价规范》，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。
（2）、开发成本的确定
开发成本包括建安工程费、前期工程及其他专业费，在估价中，一般根据估价对象建筑物的结构类型，参照当地现行《建设工程概算定额》和《材料预算价格》、《机械台班费用定额》以及《建设工程间接费及其它费用定额》进行测算，并参考近期同类型建筑物的结算价格，综合考虑后确定建筑物的建造成本。