和平解决房产纠纷

    和平解决房产纠纷

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天津胜硕律师事务所

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民事性质的房地产纠纷包括:房地产开发合同纠纷(如商品房买卖)、建设工程合同纠纷(如土建、设备安装、装修)、房地产服务合同纠纷(如房地产咨询、估、中介)房地产租赁合同纠纷、物业管理纠纷、他项侵权纠纷(如相邻用水、排水、采光、通风)等等。

关于定金可不可以退?
“订金”与“定金”是不同的法律概念。这是开发商欲法律责任的惯用做法。《*共和国担保法》规定:定金的数额由当事人约定,但不得**过主合同标的额的20%。
商品房交易中,买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,开发商不履行合同的,应双倍返还定金。
而订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,并不具备担保性质。商品房交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的;反之,若开发商不履行义务亦不须双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

房产纠纷如何解决?
(1)协商解决。
(2)调解解决。调解,是指购房纠纷的买卖双方,在不能通过相互协商解决纠纷时,根据一方当事人的申请,在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下,通过说服教育,促使双方当事人根据有关商品房销售的法规和政策的规定,相互谅解,达成和解协议,使购房纠纷及时得到解决的一种方式。
(3)仲裁解决。仲裁又称公断,是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议,自愿将争议交给仲裁依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决。仲裁不受行政、社会团体和个人的干预,仲裁会与行政之间没有隶属关系。仲裁裁决一经做出,即具有法律效力,并且仲裁裁决是终局的,不存在当事人上诉的问题。如要采用仲裁方式解决纠纷,购房者和开发商必须订有仲裁协议,自愿将纠纷递交仲裁解决。如果双方中有一方不愿将纠纷递交仲裁,那么就不能采用这种方式解决纠纷。
(4)行政解决。购房纠纷的行政解决,是指经商品房所在地的房地产管理等部门调解无效或达成协议后,当事人又反悔的纠纷,或者是购房纠纷当事人直接到行政部门投诉,由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。就方式而言,行政解决一般经过一级行政决定和行政复议两个阶段。其中,一级行政决定是行政复议的前提和必经程序。包括购房纠纷在内的房地产案件的行政复议依《行政复议法》的规定进行。
(5)诉讼解决。购房纠纷的诉讼解决,是法院在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下,解决购房纠纷的一种方式。购房纠纷诉讼有民事诉讼和行政诉讼两种。民事诉讼的当事人是发生购房纠纷的平等民事主体,即公民、法人或非法人组织,购房纠纷的民事诉讼,由法院民事审判庭(有些地方法院设有专门的房地产审判庭)根据《民事诉讼法》的规定进行审理。

对买卖房屋的产权的认定
对房屋买卖纠纷案件的处理,在法律适用上一般应根据1983年12月7日发布的《城市私有房屋管理条例》(以下简称“条例”)和法院的有关**解释及地方的行政法规规章办理。房屋买卖,一般都应到所在地房地产管理部门办理过户手续。房屋是几个共有人共同共有的,必须征得全体共有人的同意才能出售房屋,部分共有人未经其他共有人同意而擅自出售房屋的,其买卖行为无效,关于、团体购买私有房屋的,依照政策、法律的规定应予禁止。特殊情况确实需要购买的,需经县以上批准,未经批准而购买的,不受法律保护,如发生纠纷的,一般应认为买卖关系无效。但是,对于在历次运动中单位购买私房而未办手续的,如特殊需要,且符合补办手续条件的,可以责令补办手续;不符合补办手续条件,而废除买卖关系又不恰当的,应由作出行政处理,明确产权归属。当事人对的行政处理不服而起诉到法院的,法院可以受理。法院在审理这类案件时,对违反政策和法律购买私房的单位,可视情况给予相应的制裁处罚措施。
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