买卖合同纠纷

房产纠纷的起诉与仲裁
对于房产纠纷，如果双方订立的仲裁条款无效，或者双方明确约定以诉讼方式解决纠纷，就应按《民事诉讼法》*34条的专属管辖规定，向不动产所在的提起诉讼。
1、要确认被告。如果是个人，可以到对方的所在地派出所打印;如果是单位，可以到工商行政打印该单位的基本注册资料。
2、书写民事诉讼状。诉状应说明当事人身份情况、诉讼请求、以及事实与理由。为确保判决的顺利执行，还可以申请采取财产保全措施。
3、提交诉讼状和证据。准备就绪后，就向立案庭提交诉讼状和证据提起诉讼。案件受理后，会发出《案件受理通知书》、《证通知书》，并通知交费。如七日内未按照规定交纳诉讼费，将裁定案件按撤诉处理。
4、举证。立案后，可能会举证期限，要求在期限内提交全部证据材料，逾期提交的证据则不予质证。
5、开庭。立案后，会安排开庭日期，并提前通知当事人。开庭时应准时到庭，原告无正当理由迟到的，会裁定按照撤诉来处理。
6、开庭审理。依次需要经过核实双方当事人身份、告知当事人诉讼及义务、询问当事人是否申请回避、始法庭调查、举证质证、法官询问、法庭辩论、陈述后意见、法庭调解和宣判的程序。
关于资金监管
为什么要“资金监管”？
因为二手房买卖双方从签订买卖合同到完成过户交易，期间往往需要1-3个月的时间，由于买卖双方缺乏足够的信任，对于“先过户”还是“先给钱”的问题一直存在争议，而且对买卖双方都存在着风险。
什么是“资金监管”？
“资金监管”是指，在二手房买卖过程中，购房者在房产交易中心办理完相关过户手续后，需要将先支付的房款直接打入银行的“资金监管账户”，由银行暂时将该房款冻结，若买卖双方在规定的期限内完成过户手续，购房者拿到新的同时，银行会自动将该“资金监管账户”内的房款划转到卖方的账户下，如果交易失败，则该笔房款会自动退还至购房者账户下，这样做可以较大的保证双方的交易安全。

建设用地使用权转让合同无效后，在当事人之间可能产生的返还财产、折价补偿或者赔偿损失，可以作为合同转让的标的
规则详解：当合同被认定为无效后，基于合同所发生的债权债务关系归于消灭的同时，原来基于合同所发生的物权变动也当然丧失基础，进而发生物权变动回转的法律后果。建设用地使用权转让合同纠纷中，即使合同无效，作为转让一方也可能享有基于合同无效的返还财产、折价补偿或者赔偿损失。对于此种可能存在的，受让一方与第三方签订《合同转让协议书》约定，将该加以让与，是当事人之间的真实意思表示，不存在合同法*五十二条所规定的无效情形，故该转让协议书中合法有效。

不得设置户外广告的法定情形
房地产公司的广告，经常出现在户外，而对于设置户外广告，有一系列的禁止性规定，如：有下列情形的，不得设置户外广告：（一）利用交通安全设施、交通标志的；（二）影响**公共设施、交通安全设施、交通标志使用的；（三）妨碍生产或者生活，损害市容市貌的；（四）、文物保护单位和名胜风景点的建筑控制地带；（五）当地县级以上地方禁止设置户外广告的区域。

变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定，并不导致合同无效
规则详解：因出让土地性质经法定程序可以变更，因此当事人在合同中约定履行合法审批程序后将工业用地性质变更为居住用地后再行开发房地产并不违反现行法律规定，不能因此认定合同无效；但是如果合同约定在工业用地上直接开发房地产，则违反法律法规效力性强制性规定，应当认定合同无效。具体到本案，本案双方当事人协议变更诉争用地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。即，土地性质能否变更属于合同履行问题，并不能因此倒推合作开发合同无效。

作为出卖人的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证之前与买受人签订的《商品房认购书》是否有效？
：鉴于商品房预售的性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》*45条、《城市房地产开发经营管理条例》*23条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*2条也规定，出卖人未取得商品房预售许可，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可的，可以认定有效。由上可见，无论是立法、行政法规，还是**解释，预售许可均是针对商品房预售行为所做出的强制性规定。