中乙(北京)国际企业管理有限公司
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土地估价有助于企业投资决策
土地作为一种重要的生产要素,常常是企业决策的主要目标。根据替代原理,在资金一定的情况下,为了达到某一生产水平,土地投资的多少直接影响其他要素的投资。若地价昂贵,则可减少土地投资而增加资本、劳动的投入;若地价低廉,则可增加土地投资而减少资本、劳动投入。另外,作为资金融通的手段,也必须对土地进行估价。
土地资产可以作为单独的对象进行评估,也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估,还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。
土地评估成本法及其适用范围:
成本法亦称成本逼近法,是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据,再加上一定的利润、、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。
评估值(土地价格)=土地取得费+土地开发费+税费++利润+土地增值收益
成本法一般适用于新开发土地的评估,特别是土地市场发育不完善,土地成交实例不多,无法利用市场法等其他方法评估时采用。
同时可在对既无收益有很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有性的土地评估时采用。
土地估价有助于土地市场的完善
我国开始土地使用制度改革以来,城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用,土地市场也逐步建立。土地资源要实现市场配置,土地市场要进一步完善。我国城镇国有土地的配置方式已趋多样化,有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政等多种形式。行政范围正在逐步缩小,市场配置范围逐步扩大。市场配置的基础是土地资产的量化,而量化的基本手段是估价。另外,城镇土地使用税、土地等土的征收,土地抵押、发行土地等土地融资手段,也要以土地资产的量化为前提。
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