青岛二手房买房子纠纷 二手房纠纷

量房产纠纷主要类别
1、房屋产权纠纷。主要表现为因产权的登记、撤销、变更等产生的纠纷。
2、房屋买卖纠纷。这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。
3、房屋优先购买权纠纷。这类纠纷主要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系，人在出卖房屋时，未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。
4、房屋租赁纠纷。房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。
它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。
5、房屋抵押、典当纠纷。
6、房地产相邻关系纠纷。这是一种经常发生的房地产纠纷，它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。
7、房屋拆迁纠纷。
商品房预约合同性质的认定
预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》*十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。

合作开发房产所有权人认定依据
(一)合作开发协议
根据2005年院发布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》*十四条的规定,合作开发主体之间是共同投资,共享利润、共担风险的合作关系,对房屋所有权的分配合作开发主体之间可以进行自由约定,因此合作开发房地产中房屋所有权的归属受协议的约束。举例而言:甲乙合作开发建造了A项目1、2、3号楼,双方在合作开发协议中约定了产权分配方案,即房屋建成后1、2号楼房产归甲所有,3号楼房产归乙所有。如此,在甲乙之间,A项目1、2、3号楼的产权归属清晰,任何一方无权对他方房产行使所有权。
(二)不动产登记簿
虽然合作开发房地产协议对房产归属有约定,但是这种约定只对协议各方有效,对协议外的*三人不具有约束力。“763号案件”中院也认为联建协议并不能直接作为认定《物权法》*三十条规定的合法建造人并因事实行为而当然取得物权的依据。因此,仅依据协议约定还不能准确认定房产所有权人。
(三)土地使用权的审批文件、建设工程规划许可、施工许可等相关材料
对于房产未登记的情形下如何确定房屋归属的问题,在《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》*二条*二款中进行了规定,即未登记的建筑物和土地使用权,依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

合同的违约责任和解除条款应当注意的事项
　　1、对于合同的违约行为，买卖双方一定要明确其所适用的违约责任，否则合同内容约定的再详细、再明确都是徒劳的。
　　对前文所述的税费问题、延期付款、延期办理房证、房屋质量、延期交房等细节问题或者因卖方隐瞒事实而致使合同无法履行等问题，都要事先约定“违约的处理方式”和“违约责任的承担方式”，以便于日后维护自身的合法权益。
　　2、明确约定解除合同的具体情形以及合同解除后的责任划分问题。

房整个交房流程
竣工验收合格——通知——验收——交相关费用、
领取钥匙及两书——接收——委托办理。
开发商在交房时应提供由有的测绘单位出具的《商品
房面积实测技术报告书》、《住宅质量保》和《住宅使用说明书》，应仔细核对其与合同是否有无出入。反之，就不具备接房条件，购房人可拒绝接收房屋，
开发商则承担延期交房责任。
变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定，并不导致合同无效
　　规则详解：因出让土地性质经法定程序可以变更，因此当事人在合同中约定履行合法审批程序后将工业用地性质变更为居住用地后再行开发房地产并不违反现行法律规定，不能因此认定合同无效；但是如果合同约定在工业用地上直接开发房地产，则违反法律法规效力性强制性规定，应当认定合同无效。具体到本案，本案双方当事人协议变更诉争用地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。即，土地性质能否变更属于合同履行问题，并不能因此倒推合作开发合同无效。