青岛房地产与建筑工程律师 回迁房纠纷

房产纠纷的起诉与仲裁
对于房产纠纷，如果双方订立的仲裁条款无效，或者双方明确约定以诉讼方式解决纠纷，就应按《民事诉讼法》*34条的专属管辖规定，向不动产所在的提起诉讼。
1、要确认被告。如果是个人，可以到对方的所在地派出所打印;如果是单位，可以到工商行政打印该单位的基本注册资料。
2、书写民事诉讼状。诉状应说明当事人身份情况、诉讼请求、以及事实与理由。为确保判决的顺利执行，还可以申请采取财产保全措施。
3、提交诉讼状和证据。准备就绪后，就向立案庭提交诉讼状和证据提起诉讼。案件受理后，会发出《案件受理通知书》、《证通知书》，并通知交费。如七日内未按照规定交纳诉讼费，将裁定案件按撤诉处理。
4、举证。立案后，可能会举证期限，要求在期限内提交全部证据材料，逾期提交的证据则不予质证。
5、开庭。立案后，会安排开庭日期，并提前通知当事人。开庭时应准时到庭，原告无正当理由迟到的，会裁定按照撤诉来处理。
6、开庭审理。依次需要经过核实双方当事人身份、告知当事人诉讼及义务、询问当事人是否申请回避、始法庭调查、举证质证、法官询问、法庭辩论、陈述后意见、法庭调解和宣判的程序。
定金担保是认购协议的核心条款
在认购协议中，当事人双方通常会约定一个定金担保条款，即购房人为了认购某套商品房，向开发商支付一定数额的定金，双方在约定的期限内继续洽谈，签订正式的商品房买卖合同，开发商在这个约定的期限内必须为认购人保留该套商品房，不得另行出售，如认购人在约定的期限内未继续与开发商洽谈购买商品房合同，则认购人支付的定金不予退还；如开发商未在约定的期限内为认购人保留该套商品房，则开发商应向认购人双倍返还定金。

虚假宣传型交房纠纷
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。实际操作过程中，开发商为了引起消费者的购买欲，一般都会把宣传资料制作的非常精美，让消费者新驰神往。而实际建造的项目多多少少都会与广告宣传资料有点出入。因此，开发商对于项目的宣传一定要严格把关，避免因夸大或不实的宣传而引发相关的纠纷。另外在广告的显眼位置“一切以合同为准”字样。
由于房地产项目的复杂性，上述列举的几类常见交房纠纷可能不是由于单一原因引起的，有可能会呈现复杂交错的特点。对于开发商而言，要想真正有效地与化解各类交房纠纷，就需要从项目运行的全过程中去控制，特别是合同条款是否细致到位，责任是否明晰，在发生纠纷之后能否积极的去沟通、协商，从而实现避免矛盾、减少纠纷，化解法律风险的目的。

当事人之间签订的合同所约定的合同义务与民事法律行为所附条件是有区别的，其不能被认定为民事法律行为的附条件
规则详解：民事法律行为的附条件与给付义务的区别主要在于：，附条件是不确定的，而履行义务是确定的。*二，对于所附条件来说，当事人恶意阻止条件成就的，则视为条件已成就，当事人之间约定所约定的法律行为就发生法律效力；对于合同义务来说，当事人违反则要承担相应的违约责任。*三，民事法律行为的条件还可以区分为延缓条件和解除条件，其所附条件的成就对于法律后果有影响；而在履行义务上其分类对于其法律后果来说影响不大。实践中，当事人一方往往会将合同履行条件未成就作为抗辩理由，此时会审查抗辩理由是否成立。若成立，则另一方主张的事实就不存在；若不成立，则另一方主张的原因就成立，此时才需要进一步审查是否存在违反交付义务的情形。

关于在执行中对房地产采取何种查封措施的执行问题。
（1） 对已办理房产所有权、土地使用权的查封。
对房产、土地使用权的查封，应首先向相关房产、土地管理部门查询其权属的档案材料，详细了解相关财产的资料。同时要求有权出具权属，权属与权属登记不一致的，以权属登记为准。对土地使用权和房产所有权归属同一人（被执行人）的，应当同时查封。
（2） 对未办理房产所有权、土地使用权证照的查封。
对于被执行人未办理房产所有权、土地使用权证照登记的，即在正式查封、预查封规定的情形以外的财产，将采取加贴封条或张贴查封公告的形式查封，并同时送达民事裁定书。采取这种查封方法应注意对查封的财产进行拍照或摄像，以便在封条或公告灭失时或与其他发生执行竞合时作为执行证据。查封时若被执行人拒不到场，应通知当地居民会、村民会到场所见证，并在查封笔录上签字。
房屋买卖合同当事人关于赔偿可得利益损失的主张应受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵原则的限制
　　规则详解：《买卖合同纠纷解释》*二十九条规定，“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，应当根据当事人的主张，依据合同法百一十三条、百一十九条、本解释*三十条、*三十一条等规定进行认定。”也就是说，房屋买卖合同当事人关于赔偿可得利益损失的主张并不必然获得支持，还要受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵规则的限制。具体到本案，则是关于减轻损失规则的适用问题。减轻损失规则是指，在对方当事人违约甚至根本违约的情况下，合同当事人仍负有基于诚实信用原则的合同义务，应及时采取适当措施防止损失扩大，如果其没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。