潍坊做房屋租金评估的资产评估公司

工业厂房评估的方法
查找近三年周边相近的工业土地三个以上可比案例，修正求得土地价值;
查找当地该类型的厂房建安成本资料，经修正并考虑计算相关税费、利润、等求得厂房价值;
工业房地产价值=工业土地价值+厂房价值;
工业房地产通常缺少同类交易案例，特别是非标准厂房，所以一般不具备采用市场比较法估价的条件。
在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法。如果可以从企业的总*中剥离出房地产的*，则可以考虑采用*法估价。
但一般来说难度较大，采用较少。根据以上所述，工业房地产估价时采用较多的是成本法。
厂房较易确定统一的重置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格，二是利用标准厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。
厂房无产权证是否可以评估
厂房没有产权证一般不能评估，评估是评估权益，没有产权证无法评估权益。一般来说，无的房屋可分为的和尚未办理两种情况。
如果说是建筑，那么一般应按建造成本进行评估，并需扣除折旧。即房屋重置价格*成新率来测算房屋价值。
如果是可以但尚未办理的，则宜采用市场比较法，以市场上有的同类房屋的客观合理价值，扣减该房屋办理所需的各项费用后的余额作为评估结果。
要是出房产报告五证必须要全，缺一不可。有建设用地规划许可证、国有土地证(或出让合同)、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。
要是出资产评估报告，就不需要怎么麻烦了，只要有施工合同、在建工程的入账、材料费用的等，就可以*了。

我国南方挖掘机对二手挖掘机认可程度较北方用户要高。国外的二手工程机械都有一个十分完整的评估标准，其销售也多是**为主。这种评估能力是大多数二手工程机械用户所不具备的。对于直接的使用者而言，在我国还没有完善的二手设备评估标准的时候，内漶运用一种为简单的方法对二手工程机械进行评估就显得尤为重要。
这里给出一种简单的二手工程机械估价方法，以供参考，具体的方法是把二手设备价格分为基本价和调整价。
如何确定基本价
基本价按机械的使用时间来确定。
在我国，工程机械的使用寿命一般设计为10年(一般来说，由于新产品的推出，使用10年的旧机即便可用也都是很低的价格)，年平均使用时间为大约2 000 h。正常使用时，发动机的大修周期为10 000～15 000 h，液压泵的寿命往往在20 000 h以上，而其他的如液压马达、齿轮箱、主控制阀等总成零部件的寿命还要更长一些，也就是说对于新机来说，在没有意外的情况下5年以内不用大修。以挖掘机为例，按照目前常用的设备折旧标准，机械的折旧按年20%，以后每年递减5%来计算基本价，即年折旧20%，*二年折旧15%，*三年折旧10%，*四年折旧5%。*五年以后，往往会由于一些零部件的老化、正常磨损和一些不可预计的原因，必须对设备进行一系列的整修，这就使得设备的折旧率稳定在大约5%左右或更低，从而使价格稳中有降。随着技术的更新换代和机械本身的整体老化，10年后价格降到整机价格的20%以下。
这其中值得我们注意的是设备运行计时器的可靠性。对于可靠的设备运行计时器按每年2 000 h计算，对于不太可靠的计时器，在估算时其年平均作业时间应该有相应调整(也有可能设备的使用时间远远**过每年2 000 h，此事另当别论)。

如何确定调整价
当设备的基本价确定以后，针对你所看到的二手设备的具体情况还需要进行相应的调整价确定。以挖掘机为例，其调整价应为下列几项之和。
发动机起动*，无下排气，排烟正常，低、中、高速声音均匀;
无漏油漏水;试车无高温，外观无异常。
回转系统外观无异常;轴承间隙小;
提臂使铲斗离地，用手推动大臂，其左右回转摆动小。
工作装置大、小臂铲斗无异常、开裂、变型、二次加工等。
行走部分四轮一带磨损正常;无开裂;履带板无缺损变形。
液压部分各油缸外观正常，无漏油无自落;活塞杆无拉伤、剥离、弯曲。回转马达作回转时起步*，停车漂移小，回转中无异常响声，无漏油。行走马达在发动机同一转速下，两侧履带空转转速相同，行走有力无蛇行，高低速变换明显，无异常响声，普通土地原地调头*，无漏油。液压泵无漏油，无异常响声，同时具备正常行走的条件。
二手挖掘机的发动机使用情况是需要考察的重点
二手挖掘机的液压系统同样也是考察重点
电器部分各电器仪表等功能齐全。各油箱、散热器无变形漏油漏水。
驾驶室完整无变型。各罩、盖、护板、框架无变形开裂。

对于机器设备因拆迁而造成的停工损失和停产损失，一般不属于拆迁时的估价范围。除特别要求外，有委托。
*二，机器设备拆迁估价的实务操作。
机械设备拆迁估价除了要认真执行一般估价程序外，还应注意以下几个问题：
一、评估基准日似乎应为机器设备拆迁公告发布之日。但是，在实际工作中，由于机器设备拆迁时的估价往往是在被拆迁人和拆迁人之间产生分歧之后才进行的，因此，在机器设备评估的具体范围是在被拆迁人、拆迁人和估价人员到达现场之后才能确定的，所以，确定一个由三方人员共同到现场操作的日期作为评估基准日。
二是评估现场勘查，应尽量在被拆迁方相关负责人、拆迁方项目负责人和评估人员同时在场时进行。实地勘察工作必须做到尽可能细致和周到。估价现场勘查记录应由上述各方签字确认。对于重要和的机器设备，还应照相、摄像和备份。
对于升降机、锅炉、压力容器、深井等设备，要取得的法定检验书面证书、报告和许可证等资料。
对在建的设备工程、报废但未处理的设备、闲置设备等各种评估对象进行分类，要注意机器设备的租赁、代管、海关、抵押以及已经办理了财产保险等情况。
对地下管线、设备基础等隐蔽工程，应尽可能获得原始设计图纸等书面材料，并尽可能进行必要的勘探试验。
在工作中遇到不容易解决的具体问题时，应尽可能地与拆迁人和被拆迁人沟通。估价员应使拆迁双方都清楚：机器设备拆迁的价值评估报告只是估价员在一定条件下的意见;由于受到许多不确定因素和假设条件的限制，评估报告中的评估结果并非拆迁双方终达成拆迁协议的依据;机器设备拆迁的价值评估报告只能作为拆迁双方谈判的一个平台或参考。
*三，机器设备拆迁估价的确定。
用成本法计算非搬迁设备补偿值的公式如下：
非迁移设备的一次补偿价值=设备重置全价×综合成新率-设备的可净值中：设备重置全价=外购市价+运杂费+安装调试费或设备重置全价=设备制造成本+期间费用+安装调试费+大型设备的资金成本+应计税费+合理利润。
以下是评估可搬迁设备补偿价值的公式：
移动装置的补偿价值=。
拆船费用+拆船损失+运费+安装和调试费用+设备基础费用+联合试运费用。
其运杂费=基本运费+卸货费用+基本包装费用+合理损耗+运输保险费。
购买大量小型设备时，运费很低，而且不计安装调试费，因此，在评估时可根据具体情况酌情考虑。大型和中型设备采购时，运输和安装调试费一般由供应商承担，这方面的费用一般已经包括在设备采购价中，因此，在评估时，应根据原设备采购合同的具体条款对这方面费用进行查核或咨询供应商。
如果不能获取设备的外部市场价格，则可以设备的重置全价进行替换。机械设备搬迁的杂费，应根据搬迁时的具体意向，按设备评估价值的1%-2.5%的费率计算，在许可范围内就高不就低。拆装普通设备的费用为安装调试费的50%。
实际上有两类机器设备的安装调试费是难把握的。首先，从国外进口的设备只能由外方来安装调试，其次，设备从单位转入，并签订了保密协议。当评估员遇到这类设备时，其安装调试费可首先根据一般正常情况下机器设备的安装调试费进行评估，然后尽可能与多方协商终确定这类费用。
另外，消防设施、供电设施、供水设施和其他设备的安装、调试费用及其他相关费用，均由国家或行业规定。这类设备的运费和安装调试费用也应按照国家或行业的有关规定，或由有关部门出面，通过多方协商确定，而不仅仅是简单地按一定比例计算。
机械设备拆迁估价报告中的特别说明。
机械设备拆除时的估价，受许多不确定因素和假定条件的限制，因此估价人员应在评估报告中对有关不确定因素和假定条件作必要的说明。下面是我们在机器设备拆迁估价报告中特别说明中所作的尝试，供**参考。
市场法从理论上讲适用于各种有交易的国有森林资源资产的评估，采用该方法时，只要应选取三个以上参照物进行测算。但是，由于市场条件限制，在有些情况下，如防护林的评估，市场法就并不适用。剩余法特别适用于成熟龄林木资源的评估。收益法适用于有经常性收益的林木资产的评估，如经济林资产、竹林资产、实验林资产、母树林资产等。幼龄林常用成本法进行评估。
综合上面的介绍，对于国有森林资源资产评估目的及方法有了一定的了解，如果你还有关于这方面的问题，请咨询集慧资产评估公司客服，他们会为你进行的解答。