如果被拆迁人想要买卖拆迁安置房的话则必须要进产价值评估,但是需要注意的是拆迁安置房是比较的,对此有很多的规定需要注意。
如何评估房产价值
1、成本法
成本积算法,指的是对于取得土地的各项成本费用进行计算,并且除掉不正常要素影响的价值,然后对于正常成本费用累积后提取一定的资本和合理的投资利润,得出土地使用权价值的流程。这个评估流程大概用于对通过正常程序取得的土地的评估。
2、重置成本法
重置成本法指的是对于现有的房间根据正常市场标准下的重新建造房屋所需要的成本进行测算,然后思考房间资金的并且计取一定的开发(或者是建设利润)得出房间完全重置的成本费用,根据房间实际情况和相关的法律规范来确定房间成新率,两者相乘后即可得出房间的评估价值的流程。
3、市场比较法
市场比较法指的是选市面上房间用途相同、房间其他条件相似的房地产价格设计(已经成交的或者是评估过的)和等待评估的房地产进行各项标准相比较,通过准确的指数比较调节,从而得出被估价房地产的价值的流程。
因为房间用途和房屋标准的不同,所以房间估价流程也会有所区别,以上是表示如何评估房产价值的相关内容资料,各位需要进产评估的朋友可以详细了解以下,希望以上推荐的知识对于大家庭有所帮助。
苗木的配置
补偿协议签订后,对苗木的配置与评价者没什么关系,但评估价格的性质和价格的大小也对苗木的配置产生了一定的影响。苗木配置一般分为以市场价格进行的评估,和委托人收购后配置。以搬迁价格进行的评估,被拆除的一方自己处理苗木。笔者在对苗木配置的调查中发现,同一批苗木经过多次搬迁多次评估的现象仍然存在,该现象已成为苗木补偿中的灰色产业链,对各方面的危害较大,希望引起有关部门和人员的关注。
NAV估值法
NAV估值即净资产价值法,目前地产行业的主流估值方法。所谓净资产价值法,是指在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下,地产企业当前储备项目的现金流折现价值剔除负债后,即为净资产价值(NAV)。具体来说,开发物业的净资产值,等于现有开发项目以及土地储备项目在未来销售过程中形成的净现金流折现值减负债;投资物业的净资产值,等于当前项目净租金收入按设定的资本化率折现后的价值减负债。
NAV估值法的优势在于它为企业价值设定了一个估值底线,对内地很多“地产项目公司”尤为适用。而且NAV估值考虑了预期价格的变化、开发速度和投资人回报率等因素,相对于简单的市盈率比较更加。但NAV估值也有明显的缺点,其度量的是企业当前有形资产的价值,而不考虑、管理能力和经营模式的差异。NAV估值的盛行推动了地产企业对资产(土地储备)的过分崇拜。在NAV**下,很多地产企业都参与到了这场土地储备的竞赛中来。地产企业形成了NAV“崇拜”下的存模式:储备土地——做大市值——融资——再储备土地。
一、拆迁房屋价值怎么评估
可以与拆迁方共同委托有资质的评估机构对被拆迁的土地、房屋的价值进行评估。
相关法律规定:
《国有土地上房屋征收评估办法》
*二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定,适用本办法。
*三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估会(以下称评估会)成员应当立、客观、地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避。
*四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
二、怎么确定评估机构
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市规定。”
根据上述规定,协商选定是确定评估机构的方式,只有被征收人在规定的时间内未进行协商或者虽经协商但没有达成一致意见时,其中,类似房地产的市场价格,是指在评估点时与被征收房屋类似的房地产的市场价格,即被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格,包括被征收房屋的价值,也包括房屋占用内土地使用权的价值。确定类似房地产的市场价格时,应当剔除偶然和不正常的因素。对被拆迁的房屋进行评估的,是为了确认该房屋的价值,然后在结合当地的拆迁安置规定,对被拆迁人进行赔偿。
由此可见,进行被拆迁房屋的评估是多么的重要。在实际评估之前,一定要选**估机构。否则的话,评估出来的结果可能就会对你不利。
三、怎么进产评估
1、评估人员进行现场勘查。就是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。
2、相关资料的综合分析。这一程序的主要目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据,为补偿提供可靠的依据。
3、编写相关评估报告。评估人员综合被拆迁房屋资料,提出作价评估意见,具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。
4、评估复核和审批。在评估工作人员完成评估工作后,由复核员到实在进行复核,复核后报审批人员进行审批。
根据法律规定可以得知,如果当事人想要进行拆迁房屋价值的,那么当事人可以与拆迁方共同委托有资质的评估机构对房屋的价值进行评估。
02 评估方法
(1)市场比较法
此方法是将估价对象与在估价时近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
市场比较法是具说服力并易于当事人接受的方法,因为这种评估方法能直接反映评估对象的市场价格,但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。
(2)成本法
通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
(3)收益法
此方法是雨季估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
(4)假设开发法
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
(5)基准地价修
这是在确定公布了基准地价的地区,由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。