青岛找房产买卖纠纷律师 房地产纠纷

房地产纠纷有哪些解决办法
1、凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向提起民事诉讼。
2、拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向起诉。
3、单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。
4、单位分给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位开除时，单位根据合同要求收回公房使用权，由此引起的纠纷可向提起民事诉讼。
5因为有关部门审批建筑不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，当事人可向有关部门申请解决，也可以向提起行政诉讼。
6、因建筑引起的房产纠纷，以及因建筑的认定、拆除引起的纠纷，行政不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提起诉讼。但是，当事人以建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向起诉。
借名买房法律问题
 借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求**人(登记人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内, 借名人不具有购房的除外。
   **人将房屋出卖给*三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。
  房地产调控政策实施后,一方当事人故意隐瞒或者虚构事实,或者明知另一方当事人的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同的,另一方当事人因合同无法履行请 求解除或者撤销合同,并要求对方当事人赔偿损失的,可予支持。
  房屋买卖合同签订后,因房地产调控政策的实施,导致无 法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担保合同的,属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行, 可以参照《

购买“**”应当注意的事项
1、什么是**？
　　顾名思义“**”是归属于一些教学质量好、水平高的中小学学区地段的房产。所谓的教学质量优劣实质上是教育资源分配不均衡所致，家长们为了让孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置“**”，也是拼了……
　　2、购买**需要注意哪些事项？
 　　(1)确认所购房屋是否属于入读学校的学区，有时候所购房屋虽然距离学校仅一墙之隔，但不一定是“**”。
　　不能轻信卖方或者中介关于“**”的口头承诺，也不能仅凭距离远近就判断其是否属于“**”，实地考察一番，亲自咨询一下将要入读的学校靠谱。
 　　(2)了解所购买的“**”时间是否符合入读学校的要求。
　　家长们有必要在购房之前到将要入读的学校详细询问的年限、入学的年限、同一套房的名额标准等问题，确定自己的购房条件和学校入学要求相吻合，此外还要咨询学校有没有充足的名额可以让孩子入学等，确保买的安心、住的放心。
　　（3）一定要对所购房屋的迁入迁出问题高度重视。“**”不同于一般的房屋，如果孩子无法迁入，那么孩子的名校梦，只能去梦中实现了。
　　（4）将卖方对“**”的承诺写进合同里去，并约定好违约责任。
　　（5）后，笔者还是忍不住要提醒一下，房屋主要还是用来居住的，所购房屋的质量、周边环境、交利程度等因素同样重要，切勿一味追求“**”而因小失大。

房屋交易税费承担应当注意的事项
1、明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担，还是各自承担。（主要是指：契税、交易费、和个人所得税等）
2、一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形，而不能轻信房主一面之词。
3、明确约定“公共维修基金”的归属问题，还要约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续
 “公共维修基金”需要买卖双方的配合才能过户，现实生活中经常会发生因买方拿不出来交款凭证，而无权享用该公共维修基金的情形，再加上时间久了，很可能联系不到原房主，从而无法对“公共维修基金”进行过户。
 由买卖双方或任何一方携带买卖双方复印件、公共维修基金、复印件等材料及时到相关单位办理更名手续。

如何认定预约买房行为
当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式,仅表达房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方 以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,不予支持。
认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同 主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。
 就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同,出卖人未取得商品房预售许可的,不影响预约合同的效力。
  当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买 卖合同主要条款,拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的,不予支持。
房屋买卖合同当事人关于赔偿可得利益损失的主张应受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵原则的限制
　　规则详解：《买卖合同纠纷解释》*二十九条规定，“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，应当根据当事人的主张，依据合同法百一十三条、百一十九条、本解释*三十条、*三十一条等规定进行认定。”也就是说，房屋买卖合同当事人关于赔偿可得利益损失的主张并不必然获得支持，还要受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵规则的限制。具体到本案，则是关于减轻损失规则的适用问题。减轻损失规则是指，在对方当事人违约甚至根本违约的情况下，合同当事人仍负有基于诚实信用原则的合同义务，应及时采取适当措施防止损失扩大，如果其没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。