潍坊看二手房纠纷 商品房纠纷

房产纠纷 是什么
当事人在房产继承、房产买卖（预售房屋、一手房、二手房、动迁房）、房产租赁、物业纠纷、相邻权纠纷、动拆迁纠纷过程中提供如下法律服务：房产信息调查*、动拆迁材料调查*、证据保全、房屋冻结、房产陪购、房产诉讼代理、律师咨询服务、房产买卖见证、律师无中介房产买卖过户。
为当事人在房产继承、房产买卖（预售房屋、一手房、二手房、动迁房）、房产租赁、物业纠纷、相邻权纠纷、动拆迁纠纷过程中提供如下法律服务：房产信息调查*、动拆迁材料调查*、证据保全、房屋冻结、房产陪购、房产诉讼代理、律师咨询服务、房产买卖见证、律师无中介房产买卖过户。
关于在执行中对房地产采取何种查封措施的执行问题。
（1） 对已办理房产所有权、土地使用权的查封。
对房产、土地使用权的查封，应首先向相关房产、土地管理部门查询其权属的档案材料，详细了解相关财产的资料。同时要求有权出具权属，权属与权属登记不一致的，以权属登记为准。对土地使用权和房产所有权归属同一人（被执行人）的，应当同时查封。
（2） 对未办理房产所有权、土地使用权证照的查封。
对于被执行人未办理房产所有权、土地使用权证照登记的，即在正式查封、预查封规定的情形以外的财产，将采取加贴封条或张贴查封公告的形式查封，并同时送达民事裁定书。采取这种查封方法应注意对查封的财产进行拍照或摄像，以便在封条或公告灭失时或与其他发生执行竞合时作为执行证据。查封时若被执行人拒不到场，应通知当地居民会、村民会到场所见证，并在查封笔录上签字。

合作开发房地产合同风险点
1、合同不能约定保底条款。联营合同的各方应当共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。如约定不论项目是否赢利，联营的其中一方均要收回投资或收取固定的利润。则不被认定房为房地产合作开发行为。
2、完善对“共管账户”的管理措施。在非法人型合作开发合同履行中，合作各方常常约定设立“共管账户”，以共同监督项目资金的使用。在实践中，因“共管账户”的管理不规范而产生纠纷的例子很多。有的合作方疏于对“共管账户”的监督管理，“共管账户”完全由另一方控制。为了保护合作各方的利益，需要合作各方在合作开发合同中明确约定对“共管账户”的使用管理办法。尤其是预留印鉴中的章和人名章不应由一方掌管，而应由各方分别管理，这样有利于合作各方相互制约和监督。
 3、设定明确具体的违约责任条款以及解除合作开发合同的条件。
4、及时办理项目建设开发的各项手续，确保项目的合法性。实践中，有的合作开发是在手续不齐全的情况下盲目开工建设的，由于无法顺利获得主管部门的批复许可，属于违规建设开发，造成合作开发合同被依法认定为无效，合作方为此付出了惨痛的代价。

商品房预售法律规定
商品房预售指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。令*131号《城市商品房预售管理办法》*六条明确规定商品房实行预售许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
商品房预售应符合《城市房地产管理法》*四十五条规定的条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可。

当事人之间签订的合同所约定的合同义务与民事法律行为所附条件是有区别的，其不能被认定为民事法律行为的附条件
规则详解：民事法律行为的附条件与给付义务的区别主要在于：，附条件是不确定的，而履行义务是确定的。*二，对于所附条件来说，当事人恶意阻止条件成就的，则视为条件已成就，当事人之间约定所约定的法律行为就发生法律效力；对于合同义务来说，当事人违反则要承担相应的违约责任。*三，民事法律行为的条件还可以区分为延缓条件和解除条件，其所附条件的成就对于法律后果有影响；而在履行义务上其分类对于其法律后果来说影响不大。实践中，当事人一方往往会将合同履行条件未成就作为抗辩理由，此时会审查抗辩理由是否成立。若成立，则另一方主张的事实就不存在；若不成立，则另一方主张的原因就成立，此时才需要进一步审查是否存在违反交付义务的情形。
变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定，并不导致合同无效
　　规则详解：因出让土地性质经法定程序可以变更，因此当事人在合同中约定履行合法审批程序后将工业用地性质变更为居住用地后再行开发房地产并不违反现行法律规定，不能因此认定合同无效；但是如果合同约定在工业用地上直接开发房地产，则违反法律法规效力性强制性规定，应当认定合同无效。具体到本案，本案双方当事人协议变更诉争用地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。即，土地性质能否变更属于合同履行问题，并不能因此倒推合作开发合同无效。