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湖北国泰房地产土地资产评估有限公司汉口分公司

房产评估是指专业房产估价人员，根据明确的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。
房产评估的内容有哪些?
1、建筑物的折旧程度
即建筑物因时间经过而造成的损耗，建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗，而建筑物折旧可分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。
2、土地生熟程度
即基础设施的通达程度和土地的平整程度。
3、基准地价
即在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。
4、底价
即**、企业或私人卖出(尤其是**)房地产时确定的格，亦称起价。
5、标定地价
即时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
6、房屋重置价格
即假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。
7、补地价
即在更改**原出使得土地使用权时规定的用途，或增加，或转使得、出租、抵押土地使用权，或出使得的土地使用权续期等时需要交给**的一笔地价。
8、资本化率
即用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率，实质上是一种资本投资的(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。

房产评估方法
目前市场上应用为广泛的也是为评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括:
1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和价格；
2、周边小区类似房源的挂牌价和价格；
3、所在小区和所在板块的房价走势；
4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。
对于上述因素，采用科学的统计理论和数学模型算法，计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被估算房屋的具体特性，给出其尽可能合理的价格。

房产评估的方法有哪些?
1、重置成本法
对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的并计取一定的建设利润得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
2、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。
3、收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法，房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
4、路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性。如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

房屋评估怎么做？
1、成本法
成本积算法，即对取得土地的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
2、重置成本法
它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
3、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已的或评估过的）与待估房地产的各项条件相比较，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。
4、剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
房屋评估其实并不难理解，房价评估是对房子的价值做一个简单的概括，这样能够让我们清楚的知道房子的价值。房屋评估怎么做？评估方法并不难理解，不过这种都是交给专业的评估公司来做，不过，对于想要卖房的朋友来说，了解清楚房产评估价值方法是什么是很重要，只有知道评估方法，这样才能保证利益，减少不必要的纠纷。
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