有酒店评估哪家专业 酒店行业分析 重庆海润资产评估

重庆海润价格鉴证评估有限公司

收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时点。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、不同用途土地使用权限定的剩余使用年限和合同约定的期限等基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。

在目前国内的房地产市场，房地产价格一般会显著高于其投资成本，高出部分即为开发利润。在星级酒店的估价实务中，确定利润率时，应充分考虑酒店的区域环境、坐落位置、建筑规模、投资多少、星级标准、酒店定位及服务水平、经营模式、经营情况、管理水平、品牌效应等状况。通常酒店上述条件越好利润率越高，反之，则越低。酒店利润率一般在 20—50%之间。
对一个星级酒店而言，客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数、时间长短等直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐客人数量的多少及消费水准直接相关的费用等等。固定费用是指人员工资、固定资产折旧、房地产税、保险费等，不管客房是否有人住、会议室时否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。
报酬率=无风险报酬率+风险报酬率
风险报酬率=投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
其中无风险报酬率又称安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。

挖潜：精细控制成本，杜绝跑冒滴漏，降低经营成本
前台收银阶段：避免顾客跑单、杜绝收银飞单、冒单，净化打折管理；
应收账款管理：控制帐期、信用额度，超期超额账款主动提示，避免坏帐；
物料菜品采购：供应商明细、货品采购明细，规范采购过程，优化采购成本；
物料菜品耗用：自动汇总物品消耗，以耗定领，超额报警，避免浪费和滴、漏等现象。
（1）、净收益的求取
收益性房地产获取收益的方式主要有出租和经营两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：基于租赁收入测算净收益和基于营业收入测算净收益。出租型房地产，估价师应根据租约中的租金、其他收益、费用等信息计算其净收益，净收益为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。

前台营业，此系统含客户化（系统管理）、基础数据、营业中心、结算中心、会员中心、应收管理、营业报表、统计分析等功能。具体如下：
1、客户化（系统管理）：包括公司信息、建公司账、权限设置、数据工具和日志管理；
2、基础数据：包括部门和员工档案、餐桌档案、菜品档案、价格清单、宾客档案、计量、关联设置、打印设置、营业班次、方案设置、摘要维护、图片档案管理、付款方式、酒店接口设置，财务接口；
3、营业中心：包括预订管理（内设来电客显）、点单、海鲜过磅、沽清管理、菜品核价；
4、结算中心：包括收银中心、日结、发票管理、收银交班；
5、会员中心：包括会员卡管理、会员消费管理；
6、应收管理：包括业务伙伴分类、业务伙伴、结转、应收单、收款单、应收余额表、应收明细表；
7、营业报表：包括营业回顾、收银报告单、收银明细表、账单明细表、收银员明细表；
8、统计分析：包括菜品消费统计、退单统计、赠品统计、客户消费统计、客户消费习惯分析、台桌周转率、转台报表、部门销售报表、消费档次定位分析、点单员分析、消费分析、营销员分析、VIP卡提成报表、人均消费日报表、反结报表、消费类型统计报表、套餐配菜销售汇总报表。

一般来说，在估价过程中，理论上酒店的收益与成本费用数据可以通过财务报表获得，但现实情况是企业提供的财务报表一些数据往往失真，不能真实反映酒店经营的情况。因此应对估价对象本身及周边类似用途档次的饭店物业进行了详细的调查，并对取得的资料仔细分析，经过整理，去伪存真。总之，酒店评估比较复杂，技术参数比较难以把握，只有不断实践，总结经验，评估价值才能比较客观地反映其内在价值
据此，对于已取得相关权属文件、正常运营的高星级酒店，由于在市场上很少有整体买卖交易案例，且所在地理位置往往极佳，在建成投入运行后每年都能产生稳定的收益，对于市场价值的求取，因估价对象为收益性房地产，在基本评估方法的选择上只有收益法适合，故收益法应作为星级酒店类房地产的首要评估方法。又由于酒店类房地产买卖案例极少，市场比较法尚不具备使用条件，难于选择市场法进行价值评估，而长期趋势法以及路线价法根本就不具备使用的技术条件。故选用成本法作为第二种方法对酒店的整体价值进行估价，只有成本法在理论上是唯一的第二种评估方法。同时对房地产抵押价值评估时运用成本法也是谨慎评估的一种体现。

问：酒店的评估
答：酒店是一种商业性物业。长期以来,有关商业性物业估价的实践和研究主要集中在零售　　业房地产、工业厂房和商用办公楼等领域,有关酒店估价方法的研究并不多见。因此,无论是　　估价机构还是投资者,在评估酒店价值时,都没有太多的选择余地,往往借用面向其他商业性　　物业开发的估价方法。　　酒店价值由四个部分组成:土地、建筑物、内部设施和商誉等。就土地和建筑物而言,酒店与其他商业性物业一样,可以按照同样的原理进行估价,但是,酒店业所独有的一些特点,如酒店用途单一、需要特殊的管理经验,以及酒店价值与其未来产生净收入的能力直接相关等,使得酒店估价在较大程度上不同于其他商业性物业。　　一、传统的酒店价值评估方法　　在一般情况下,传统的酒店价值评估方法主要是以下两种：　　（一）重置成本法　　重置成本法假设购买者愿意支付不多于建造具有同等设施水平酒店成本的价格,既不考　　虑市场愿意支付的价格,也不考虑酒店未来产生净收入的价值。估价时,首先按当前价格估计　　酒店建造成本,然后根据酒店使用年限减去折旧金额,所得余额就是酒店价值。　　重置成本法在估价时考虑特定市场存在的进入障碍,如政府对特定区域酒店建设实行严　　格限制,或拟建酒店无法获得合适土地等,因此,在对拟发展项目进行可行性评估时,这种方法非常有效。新开业的酒店由于缺少经营历史数据,无法应用其他估价方法,这种方法可能是　　*合适的估价方法。　　与其他商业性物业不同,酒店折旧由三个部分组成：　　一是酒店的物理折旧——财产的物理磨损。二是酒店的功能过时——与新建的具有同等功能的酒店相比,因酒店内部布置、风格和设计上缺乏吸引力而导致的价值损失。三是酒店的外观过时——外部原因导致的价值损失。也就是说,酒店折旧不仅要考虑物理磨损,而且要考虑功能过时和外观过时。由于酒店特别容易发生功能过时和外观过时,而这些因素往往难以衡量和调整。因此,在对开业时间较长的酒店进行估价时,需要进行高度主观的和非连续折旧估计,从而使估价结果的可靠性和有效性大打折扣。这种方法的另一个主要缺陷是,不能反映基于未来收入流的投资理念。　　（二）交易金额比较法　　交易金额比较法假设酒店购买方只愿意支付不多于近期同类酒店交易金额的价格。这种方法只关心市场上*近交易的同类酒店的成交价格,而不考虑酒店的重置成本和未来产生净收入的价值。估价结果是对当前市场状况的真实反映,容易为交易双方所接受。为了在实践中有效地使用这种方法,估价机构需要获得及时的、可证实的和可比较的交易数据。　　对于像零售业房地产这样的物业来说,估价机构获得足够的交易数据相对容易。与这些　　市场不同,酒店估价在数据收集上存在以下困难:首先,酒店市场上的买主、卖主以及交易数量不多,可作为估价基准的交易更少。其次,大量酒店交易合同不公开,估价机构难以获得足够的可靠交易信息。再者,不同酒店的规模、质量、市场定位和设施等方面往往存在较大差异,难以直接比较。*后,不同时期的酒店交易数据不能直接应用,需要对作为基准的酒店交易价格进行跨时期调整。一般来说,基准酒店交易金额只有在经过大规模调整后,才能用于比较。但是,交易双方往往对调整幅度存在不同意见,需要进行大量的协商才能达成一致。