四川专业酒店评估价格

重庆海润价格鉴证评估有限公司

报酬率=无风险报酬率+风险报酬率
风险报酬率=投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
其中无风险报酬率又称安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。

（1）、土地取得成本的确定
土地取得成本是取得土地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般包括购置土地价款和应缴纳的税金（如契税和交易手续费）。在求取土地取得成本时，通常采取市场比较法、基准地价修正法等方法来求取。
在实际估价中，由于近年来国家多次频繁调整银行存款利率且变化较大，而利率的变化与房地产市场价格的升降变化是不一致的且与社会一般利润率水平相差较大，因此在实际估价中，一般参考一年期的贷款利率作为累加法中的无风险报酬率。
相对于一般房地产估价，星级酒店估价有以下特点：
1、范围广、情况复杂、价值量巨大，对估价人员的专业性和估价经验要求较高。
由于星级酒店个体差异往往比较**，不同酒店之间可比性较差，估价要建立在对酒店整体经营及实物现状全面了解的基础上进行。
2、收入来源的复杂性、运营成本项目较多，受品牌、经营方式影响较大。

收益法评估星级酒店较关键是把握其经营收入和成本费用。星级酒店的收入主要有客房收入、各种餐饮收入、商品部商品销售收入、会议及展览收入、商务中心收入和其他娱乐、健身设施收入等等，收入与整体建筑规模的大小、酒店经营水平的高低、经营项目的品种组合和经营面积大小及带来的额外收入的各种特殊因素有直接关系。经营费用包括营业税金及附加、营业成本费用、人员工资、营业费用、管理费、能源维修费、市场推广、房产税、保险费、商业设备的折旧、物业管理公司酬金等。
据此，对于已取得相关权属文件、正常运营的高星级酒店，由于在市场上很少有整体买卖交易案例，且所在地理位置往往较佳，在建成投入运行后每年都能产生稳定的收益，对于市场价值的求取，因估价对象为收益性房地产，在基本评估方法的选择上只有收益法适合，故收益法应作为星级酒店类房地产的首要评估方法。又由于酒店类房地产买卖案例较少，市场比较法尚不具备使用条件，难于选择市场法进行价值评估，而长期趋势法以及路线价法根本就不具备使用的技术条件。故选用成本法作为第二种方法对酒店的整体价值进行估价，只有成本法在理论上是一的第二种评估方法。同时对房地产抵押价值评估时运用成本法也是谨慎评估的一种体现。